Il est vrai qu’avec une superficie de 151 940 km2 (près du tiers de la France !), ce petit paradis offre près de 300 jours d’ensoleillement par an, un PIB de plus de 400 milliards de dollars et une fiscalité des plus avantageuses… 400 000 ! Tel est le nombre de personnes qui s’installent chaque année en Floride. À ceux qui se demanderaient encore pourquoi, il suffit de dire que Miami est un concentré d’atouts. Avant tout au plan des infrastructures. La ville dispose en effet de 6 aéroports internationaux avec 150 lignes aériennes desservant 185 destinations… Un hub aussi gigantesque qu’indispensable pour le premier pole touristique mondial. Pour ceux qui souhaitent prendre le large, Miami est également la capitale mondiale de la croisière avec des routes maritimes vers 100 pays et 250 ports internationaux. Le port de Miami est le seul endroit au monde où des milliers de passagers se croisent à quelques centaines de mètres avec des tonnes de fret.

Une métropole dynamique
Mais la Floride ne se résume pas à cela. Finis les vieux clichés de golden retraités et de trafics en tous genres… Avec ses 17,5 % de + de 65 ans et un recul de la criminalité de 94 % par rapport à 1992, le Miami des années 90 largement consacré dans la série culte «Miami Vice» appartient désormais au passé. On parle aujourd’hui d’un pôle de croissance, d’une des principales zones américaines de création d’emploi… En regard par exemple de la situation française, la Floride présente un taux de chômage au dessous de 3 % ! Ce qui est signe de pénurie de main d’oeuvre ! Dans le secteur de l’hôtellerie certains se voient même obligés d’aller chercher du côté du Mexique. Caractérisée par un marché du travail jeune à fort pouvoir d’achat, la Floride est un point de contact entre les marchés américain et sud-américain. Une relation, il est vrai, facilitée par une communauté hispanique largement représentée… Et cette population ne vient que rarement gonfler les rangs des populations déclassées ou marginalisées. Bien au contraire ils appartiennent souvent aux classes moyennes voire parfois supérieures… Exemple emblématique : Jorge Perez, le PDG de Related group, qui est le troisième plus gros promoteur des Etat-Unis ! Miami est également le 2e plus grand centre bancaire international des Etat-Unis juste après New York. Au plan démographique, selon les projections du US Census Bureau, la Floride devrait déloger New York dès 2020 comme 3e état le plus peuplé des USA… Miami ne deviendrait-elle pas l’alternative ensoleillée de Manhattan ? D’ailleurs, à la différence de sa consoeur de la Côte Est, elle est à la pointe de la technologie. Les 4 leaders mondiaux du High Tech et des milliers de sociétés spécialisées dans les technologies de l’information sont ainsi implantés dans cette Silicon Valley bis. Dernier exemple emblématique : Miami présente la 2e concentration de laboratoires médicaux des Etats-Unis. Le financement par la ville de Miami d’un centre artistique pour plus de 350 millions de dollars va dans le sens de l’éclosion d’une véritable scène culturelle. À South Beach, quartier art deco et haut lieu de la vie nocturne, il suffit d’arpenter Ocean Drive et Lincoln Road pour comprendre pourquoi certains parlent de capitale américaine de la mode… Pour se mettre au diapason, il suffit d’aller à North Miami et d’accompagner votre dame dans les innombrables boutiques de luxe de Bal Harbour. Et pour finir, pourquoi ne pas élire domicile à Key Biscayne, la fameuse île pour milliardaires ? On peut rêver…

La diaspora française omniprésente
Parmi une population totale de 18 millions d’habitants (une progression de 23,5 % entre 1990 et 2000 et des prévisions de + 21 % d’ici à 2010 !), la communauté française compte parmi les plus actives sur Miami. La France est notamment l’un des plus gros investisseurs étrangers en Floride (plus de 35 milliards de dollars investis en 5 ans) et 25 % des filiales françaises installées aux Etats-Unis se trouvent en Floride. On y dénombre pas moins de 110 sociétés hexagonales avec la présence de grands groupes tels que LVMH, l’Oréal, Alcatel ou encore le Club Méditerranée. Concernant les particuliers, avec plus de 21 vols non stop par semaine à destination de la France ce sont des milliers d’avions qui chaque année font la liaison entre les Etats-Unis et l’Europe. Selon certains recensements, la présence française est estimée à plus de 25 000 personnes. Lors des French Tuesdays (soirées réunissant près de 2 000 membres organisées par Cyril Kadouch), toutes les conversations tournent autour d’un seul et même sujet : make money !

«L’american dream» à portée de main
Des milliards ! Et en dollars s’il vous plaît. Le rêve américain n’est pas un lointain souvenir datant de la ruée vers l’or. Il est plus que jamais d’actualité dans une région où la croissance va bon train alors que le contexte international est plutôt à la stagnation. À Miami, il n’est pas rare d’entendre les récits de personnes arrivées avec quelques dollars en poche et qui aujourd’hui roulent décomplexées au volant de leur Porsche. Assurément, certaines notions comme la compétence ou la réussite sont spécifiques à la région. La confiance est accordée aux qualités professionnelles de l’individu, à son projet, plus qu’à son âge ou à son origine. Ainsi naissent des réussites aussi rapides que spectaculaires ! Les boulangeries Paul ont trouvé leur place en 8 mois et ont dépassé leur objectif de plus de 40 % selon Vladimir G. Alfa. Incroyable success story également pour R. Vertalier qui a lancé plusieurs magazines destinés à attirer la clientèle dans les Mall (centres commerciaux). Pour les investisseurs, Miami offre également des opportunités exceptionnelles de gagner de l’argent et notamment dans le marché de l’immobilier. Un des moyens très en vogue pour cela est le «Pre Sell». Aux Etats-Unis, le système d’acquisition dans le neuf diffère du système français. Il suffit de s’acquitter de 20 % du prix total du bien à la réservation. Les 80 % restants étant versés à la fin des travaux. C’est à ce moment, au «closing» que les actes définitifs sont signés. Entre temps, de 15 à 24 mois, l’acheteur peut «revendre» sa réservation et encaisser la plusvalue. À titre d’exemple : l’achat d’un appartement à 500 000 $. L’acheteur verse 20 % à la réservation soit 100 000 $. L’appartement est revendu en cours de construction à 590 000 $. La plus-value brute est de 90 000 $, reste à déduire la commission de l’intermédiaire (en moyenne 5% du prix de vente) qui est de 30 000 $. La plus-value nette avant taxes est de 60 000 $ soit 60 % par rapport à l’investissement de départ (100 000 $). Alors que certains se félicitent d’une hausse de 2 % de la bourse… Le montant des taxes à régler dépendra du montant total des gains réalisés sur l’exercice ainsi que du statut de l’acheteur (personne physique, société, résident…) Si ce système parait simple et ne nécessite pas de structure particulière, il convient néanmoins de prendre certaines précautions. Notamment sur les points suivants : qualité du promoteur, qualité de l’emplacement, état de la conjoncture. L’acheteur ne doit pas hésiter également à faire appel à un professionnel, agent immobilier et avocat. Surtout s’il ne connaît pas le secteur. Ne pas oublier enfin qu’en cas de nécessité, l’acheteur devra aller jusqu’au bout de ses engagements et signer les actes définitifs. Pour minimiser les risques, l’acheteur doit dans tous les cas s’orienter vers des grands noms de la promotion tels que Related Group, Desert, Trump ou Fortune. Assurément, au vu de ses multiples atouts (climat, investissement, art de vivre, potentiel de développement…), Miami se pose comme le nouvel Eldorado des années 2000. Affaire à suivre.

De nos envoyés spéciaux S & S Réus