Le prix moyen français dans l’immobilier neuf, bien qu’ayant connu une forte hausse au cours des dix dernières années, demeure loin derrière celui de l’Angleterre, du Luxembourg, de l’Espagne ou de l’Irlande et de manière  générale de nombreux pays de l’Union Européenne. Paris n’était en juin 2005 que la quatrième capitale la plus chère en Europe avec une moyenne de 4 200 euros du mètre carré. Investir dans un bien immobilier neuf, souvent proposé en cours de construction, voire  sur plan, présente-t-il un intérêt fiscal pour un non-résident et cet investissement comporte-t-il des garanties ? Réponse de Maître Serge G. notaire-conseil

Golf Méditerranée : acheter un bien immobilier sur plans en France, quelle sécurité ?
Me G. : L’acquisition dans le neuf, avant achèvement, est en France une opération très encadrée et très formaliste : un contrat de réservation est nécessaire, il doit être adressé à l’acquéreur qui dispose d’un délai de huit jours pour en prendre tranquillement connaissance et peut, après réflexion, y renoncer sans pénalités. Ce document est très précis quant au bien qui doit être livré (plans côtés, notice descriptive détaillée des prestations promises) comme sur sa date de livraison (qui est indiquée et engage le vendeur).

Par ailleurs, l’acquéreur bénéficie d’une garantie d’achèvement, la plupart du temps fournie par une banque, et d’un contrat auprès d’une compagnie d’assurance sur la qualité de ce qui lui sera livré (dix ans pour le bâtiment, deux ans pour son équipement). Le contrat définitif est établi par un notaire qui effectue toutes les vérifications nécessaires et garantit la sécurité juridique de l’acte. Le prix est payé au fur et à mesure de la construction de l’immeuble, après justification du niveau atteint. Enfin, lors de la livraison, il est établi un procès-verbal contradictoire dans lequel l’acquéreur peut émettre des réserves et éventuellement faire consigner le solde du prix.

Golf Méditerranée : acheter du neuf, un intérêt fiscal ?
Me G. : Oui, surtout s’il s’agit d’un logement : un non-résident qui perçoit des revenus en France est imposé au taux minimum de 20% (à partir de 2006), mais si son investissement est destiné a être donné en location il peut bénéficier d’un régime fiscal favorable qui lui permettra d’amortir son investissement sur plusieurs années et de ne pas payer d’impôt. Ce régime est connu sous le nom de dispositif «Robien».

L’acquisition doit porter sur un logement et l’acquéreur doit s’engager à louer son bien pendant au moins neuf ans avec un loyer plafonné (mais d’un plafond très acceptable, notamment à Paris, sur la Côte d’Azur, et dans le Genevois français). Pendant cinq ans, l’acquéreur pourra amortir (c’est-à-dire déduire de ses revenus locatifs) 8% de son investissement (prix et frais d’acquisition). Si ses revenus locatifs sont inférieurs à l’amortissement praticable, il pourra le reporter sur les années suivantes. Après cinq ans, l’amortissement sera de 2,5% par an pendant dix ans (plus report éventuel des amortissements non pratiqués précédemment), cela tant que le logement sera loué dans les conditions de la Loi.

Les établissements financiers proposent à leur clients des formules de prêts dits in fine couplés à des placements en assurance-vie (libres de fiscalité) qui permettent d’optimiser ce système. Par ailleurs, lors de la revente l’acquéreur non résident, s’il est domicilié dans un état de l’Union Européenne (également en Norvège ou en Islande), ne sera imposé en France sur les plusvalues réalisées qu’au taux de 16% (à comparer aux 27% que paierait un résident) et bénéficiera après cinq années de possession d’une réduction de son impôt d’un/dixième par an (soit une plus-value nulle après quinze ans).

Je terminerai en précisant que le dispositif «Robien» devrait être sensiblement modifié à partir du 1er juillet prochain Il est encore temps d’en profiter...