Le marché de l’immobilier au Maroc connaît depuis quelques années une effervescence qui n’est pas due au hasard, en effet de nombreuses raisons peuvent expliquer ce succès (douceur du climat, population accueillante, proximité de l’Europe) mais aussi une fiscalité avantageuse et un arsenal juridique bien adapté au besoin des investisseurs ainsi qu’une réglementation de change souple et claire. Nous avons rencontré pour évoquer ces sujets, Maître Boulmane, notaire à Marrakech, qui en trace pour nous les grandes lignes.

• la taxe d’édilité (enlèvement des ordures ménagères et entretien des équipements collectifs) est calculée sur les immeubles situés dans le champ d’application de la taxe urbaine, y compris ceux qui en sont temporairement exonérés. Elle est calculée sur la valeur locative : 10 % de cette valeur pour les immeubles situés en périmètre «urbain», et 6 % pour le immeubles situés en périmètre «rural».

SR : qu’en est-il de la taxation des revenus locatifs et des plus values sur cessions ?

MB : en cas de location, le propriétaire est assujetti à l’IGR (impôt général sur le revenu) au titre des revenus locatifs. Sont exonérés dudit impôt, les revenus provenant de la location des constructions nouvelles et/ou additions de construction, pendant les 3 années qui suivent celle de leur achèvement. Ensuite le propriétaire bénéficie d’un abattement de 40% sur le montant du revenu brut. Le solde est soumis au taux du barème progressif, entre 0 et 42 %.

En cas de revente, les plus values sont imposées au taux de 20 % avec un minimum de 3 % du prix de vente.

SR : justement, en cas de revente, comment peut on rapatrier son capital ?

MB : pour les acquéreurs de nationalité étrangère, dont le prix d’achat et les frais y afférents sont payés au moyen de devises provenant de l’étranger, leur investissement fait l’objet, par l’intermédiaire du Notaire chargé de l’opération, d’un enregistrement auprès de l’office de changes ce qui leur confère, en cas de revente du bien acquis, une garantie de retransfert vers leur pays d’origine du produit de la vente.

SR : qu’en est-il de la protection des acquéreurs lorsqu’ils achètent dans le neuf ?

MB : pour répondre aux attentes et aux craintes des investisseurs étrangers le législateur a créé un ensemble de lois (loi n° 44-00 en date du 3 octobre 2002, entrée en vigueur le 7 novembre 2003) qui encadrent et clarifient la vente en état futur d’achèvement. Cette loi s’appuie sur 2 éléments essentiels : le contrat préliminaire et le contrat définitif.

• Le contrat définitif : Le transfert de propriété de l’immeuble vendu intervient après conclusion de l’acte définitif et son inscription sur les livres fonciers, la signature dudit contrat définitif a lieu après le règlement intégral du prix, achèvement des travaux et obtention d’un permis d’habiter relatif à l’immeuble objet du contrat préliminaire. A ce moment l’acquéreur bénéficie de la garantie des vices cachés (1 an après la livraison) et de la garantie décennale suivant l’achèvement des travaux.

SR : en résumé, le Maroc fait de son mieux pour favoriser l’investissement immobilier ?

MB : oui et plus encore, j’ajouterai : absence de droit de succession, convention fiscale bilatérale entre le Maroc et de nombreux pays pour éviter la double imposition, etc… Il semblerait que tout soit fait pour sécuriser et fidéliser les nombreux investisseurs étrangers qui s’intéressent au Maroc. Il devient un acteur incontournable de ce coté de la méditerranée et un concurrent direct des autres pays du bassin méditerranéen (France, Espagne, …).

Un nouveau projet de loi sur l’immobilier locatif à vocation touristique est sur le point d’être voté. En voici les grandes lignes.

• Confier la gestion, pendant une période d’au moins neuf ans, à une société de gestion unique titulaire d’une licence d’exploitation qui doit être désignée par la société de promotion avant le début de la mise en vente.

• L’acquéreur conserve néanmoins la possibilité de se réserver l’usage personnel de son logement pour une période qui ne peut dépasser deux mois par an dont quinze jours en haute saison. Pour éviter les mauvaises surprises, le législateur a imposé certaines règles aux sociétés de gestion :

- La société de gestion doit être titulaire d’une licence délivrée par l’administration et avoir son siège au Maroc.

- Justifier de garanties financières suffisantes, résultant d’un cautionnement permanent et ininterrompu, spécialement affecté à la garantie des engagements pris par la société de gestion à l’égard des copropriétaires, notamment en ce qui concerne le payement des loyers.

- Etre assuré contre les risques d’incendie, de vol des effets des clients et de responsabilité civile.

- Désigner pour chaque résidence immobilière touristique gérée par elle, un directeur répondant aux conditions d'aptitude professionnelle fixées par voie réglementaire.

Probablement que des mesures d’incitation fiscale accompagneront ce nouveau projet. Certains promoteurs proposent déjà jusqu’à 8% de revenu sur les investissements immobiliers à vocation touristique.