La clientèle se bouscule pour acquérir des biens d’exception. Malgré un certain attentisme noté par les professionnels de l’immobilier qui expliquent ce phénomène par la proximité de l’élection présidentielle et la surévaluation de certains biens par leurs propriétaires, le segment haut de gamme du marché azuréen peut encore être qualifié de dynamique. La percée des clientèles irlandaise, nord européenne et issue des Etats satellites de l’ex-URSS est constatée par tous. L’augmentation des surfaces recherchées également : l’explosion du nombre de lignes aériennes reliant Nice aux capitales européennes et l’utilisation généralisée d’Internet ont bouleversé les habitudes et les durées de séjour n’ont de cesse de s’allonger. La qualité des prestations des biens pèse donc de plus en plus lors de l’acquisition. Même si la situation constitue toujours un critère d’importance, notamment pour les Russes et les Italiens, qui affectionnent les villas pieds dans l’eau.

Monaco : un marché en pleine métamorphose

Depuis 6 ou 7 ans, le marché monégasque prend «un nouveau tour». Lucien Mostacci, propriétaire de Park Agence à Monaco constate cette évolution : «De plus en plus de monde achète pour vivre à Monaco. Ceci a métamorphosé la demande. Les grandes surfaces sont plébiscitées. L’appartement type demandé est un quatre pièces de 200 m2 environ avec terrasse. A Fontvieille, dans des immeubles récents de très haut standing, tel Les Terrasses du Port, on peut vendre un tel appartement 6 millions d’euros». Soit 30 000 e du mètre carré. Dans le Carré d’Or si prisé, ces surfaces sont rares et les finitions ont souvent été sacrifiées. Les appartements les plus haut de gamme du Mirabeau, du Monte Carlo Star, du Park Palace, des Floralies et de la Sun Tower atteignent tout de même 40 000 euros le mètre carré. Sur le boulevard de Suisse, la Villa de Rome et la Villa Hermosa, avec leur vue sur le port, se négocient jusqu’à 45 000 euros le mètre carré. «En 2000, pour 15 000 euros du mètre carré, on avait un bien d’exception. En 2007, il faut compter 40 000 e», constate Lucien Mostacci qui remarque également que pour les acquéreurs (40 % d’Anglais, 20 % d’Européens du Nord, 20 % d’Italiens et 20 % de Russes et «reste du monde»), la sécurité est devenue le critère le plus attractif de la Principauté, devant la fiscalité et le dynamisme culturel. Observateur de ces mutations, il se demande si le marché monégasque ne tend pas à devenir «un marché réservé qui permettrait à la Principauté d’échapper aux crises».

Un triangle d’or : Beaulieu-Cap Ferrat-Villefranche

Christian Bovis, propriétaire de l’agence éponyme à Beaulieu-sur-Mer, est l’héritier d’une expertise familiale vieille de plus d’un siècle sur le secteur. Il décrit un marché devenu stable après avoir connu les «Trois Glorieuses en 2001, 2002 et 2003». «Le niveau des prix est alors devenu aberrant. Actuellement, ces prix sont toujours spectaculaires mais plus facilement négociables», assure le professionnel. Selon lui, on peut acquérir une villa à Beaulieu avec 2000 m2 de terrain, 200 à 250 m2 de surface habitable, piscine et vue mer à partir de 2,5 / 3 millions d’euros. A Saint-Jean-Cap-Ferrat, les prix n’ont plus de limites et dépassent nettement ceux du Cap d’Ail et du Cap d’Antibes. Exemple : une propriété composée de six corps de bâtiment sur un terrain de 15 000 m2 est à la vente à 45 millions d’euros. «Les transactions réalisées en 2006 sur le segment prestige s’établissent en moyenne entre 15 et 25 millions d’euros», estime Christian Bovis qui rappelle que «les biens les plus recherchés et les plus difficiles à trouver sont les villas pieds dans l’eau». On les découvre dans des zones, telles la Petite Afrique à Beaulieu et sur la pointe du Cap Ferrat.

Cannes, des hauteurs à la Croisette

Les acquéreurs y sont en majorité anglo-saxons. «Les Russes s’installent progressivement et Tchèques, Polonais, Bulgares et Ukrainiens ont fait leur apparition l’année dernière », constate Philippe Chassaing, responsable du secteur Cannes-Mougins-Saint-Tropez pour le groupe Burger Sotheby’s International Realty. Cannes dispose de tous les atouts pour séduire une clientèle si hétérogène. Les Anglais et les Irlandais, friands de propriétés de caractère, se dirigent logiquement vers les hauteurs. La Californie et Super-Cannes offrent une vue imprenable sur la baie. Les acquéreurs ont le choix entre des résidences gardées, dont le prix au mètre carré observé sur le marché oscille entre 4 000 et 10 000 euros pour les biens les plus prestigieux, et des villas dont la valeur est souvent estimée entre 3 et 10 millions d’euros selon l’exposition et la vue. A Super-Cannes, les prix démarrent à 2 millions d’euros. A noter le succès des Hauts de Cannes, domaine fermé d’une trentaine de maisons de 200 m2 environ sur 1500 m2 de terrain. Prix de vente moyen : entre 2 et 3 millions d’euros. Pour le prestige de l’adresse et la proximité de la plage, certains optent pour la Croisette et ses appartements haut de gamme. Compter entre 8 000 et 15 000 euros du mètre carré en moyenne.

Saint-Tropez, un mythe toujours vivant

Le village varois, authentique et festif, n’a pas d’équivalent. «A Saint-Tropez, la clientèle est généralement plus jeune et plus décontractée que celle de Cannes. Les Français y sont toujours présents car ils sont attachés au lieu, à la symbolique qu’il représente. Parmi cette clientèle, il y a surtout des Français expatriés avec de très gros moyens», explique Philippe Chassaing du groupe Burger Sotheby’s International Realty. «Dans ce marché très haut, les Français recherchent le meilleur rapport qualité-prix alors que les étrangers, majoritaires, privilégient la situation», constate l’agent immobilier qui souligne que la flambée des prix est plus marquée sur la presqu’île que sur le bassin cannois. Ils auraient augmenté de 60 % depuis le passage à l’euro. Ceci n’effraie pas les Belges, au 1er rang des acheteurs. «L’engouement varois est tel que la demande à fort budget est très importante. Ceci s’explique notamment par le fait que les maires aient su protéger leur cote», souligne Philippe Chassaing. Actuellement, il reste encore quelques possibilités de construction sur la commune de Ramatuelle mais le nouveau PLU a revu toutes les surfaces à la baisse. Plus on s’approche des plages, plus les prix grimpent. La vue mer entraîne une hausse d’au moins 30 %. Les prestigieuses villas de Canoubier et Salin, idéalement situées entre centreville et littoral, se vendent entre 5 et 20 millions d’euros. Dans la même zone, les maisons du domaine gardé Les Parcs de Saint-Tropez s’arrachent. Les Européens du Nord raffolent de ce concept, gage de sécurité.